来源:21世纪经济报道


2019年以来,中央财政补贴各地改造城镇老旧小区5.8万个。其中,“智慧化改造”作为老旧小区“提升类”改造的一部分,被认为可以丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容,在不少发达地区和城市,作为了老旧小区改造的重要内容。


城镇化进入下半场,不仅城市从增量发展更多走向存量发展,偌大的楼市,以老旧小区改造和物业管理为核心的存量市场,也开始越发受到重视。


“社区云平台、智慧停车、智慧监控”,11月初,如果你来到北京中国国际展览中心(新馆)同时召开的第19届住博会和第20届城博会,或许会奇怪,参会企业似乎并不只是传统的建筑企业和开发商,反而多了与“智慧社区”相关的企业。实际上,在本届城博会的入口处,就写着“老旧小区改造、城市管理、智慧城市、智慧社区、智慧停车”的主题。


有趣的是,尽管只是并非当务之急的“提升类”改造,但老旧小区的智慧化改造,却似乎被看做是撬动整个智慧社区建设的支点。自从老旧小区正式成为国家全面推进的重点工作,就与此前几年间似乎有所停滞的智慧社区建设紧密联系在一起。智慧社区建设所面临的盈利难题、标准难题,能否得以解决?市场正在尝试给出答案。


万亿市场切入口


所谓的智慧社区,是指通过利用各种智能技术和方式,整合社区现有的各类服务资源,为社区群众提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务的模式。具体来看,包括智能家居、智慧通行、智慧监控、智慧停车、智慧测温、智慧送递、智慧梯控等服务。


“我们认为未来智慧社区(家居)会是一个万亿级的市场规模”,金山云的相关负责人告诉21世纪经济报道记者,根据研究机构的测算,2019年我国智慧社区市场规模破5000亿元,借互联网+等政府政策的进一步推广以及可支配收入的持续增加,智慧社区市场规模将继续增长。


不过,此前由于缺乏主导力量、数据整合困难、执行情况复杂等种种原因,智慧社区发展相对滞后。但老旧小区改造的出现,为万亿智慧社区市场提供了新的切入口。


2019年以来,中央财政补贴各地改造城镇老旧小区5.8万个。其中,“智慧化改造”作为老旧小区“提升类”改造的一部分,被认为可以丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容,在不少发达地区和城市,作为了老旧小区改造的重要内容。


实际上,不管是覆盖面,还是投资额,针对存量社区的智慧化改造,都开始受到前所未有的重视。


全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会(SAC/TC426)(以下简称“全国智标委”)秘书长张永刚告诉21世纪经济报道,到2019年年底的数据,全国的居住小区大概在55万个左右,其中在建设成为智慧社区,或者已经是智慧社区的居住小区数量远远不够,目前只有5%不到。


全国智标委是由住房和城乡建设部负责业务指导的技术标准组织,归口管理涉及智慧城市、智能建筑、智慧社区、智能家居、数字城管、智能卡等领域的国家标准。


张永刚预计,在未来五年内,全国所有存量社区的智慧化改造覆盖率,应该达到30%以上,大概覆盖16万个小区左右,尤其在东部沿海的发达地区,存在以省为单位,推进相关工作的可能性。“虽然这属于提升类的改造内容,但是借助老旧小区改造红利,发达地区如果可以把社区信息基础设施完善好,这对于未来的5G引入以后,各种以社区和家庭为主的应用场景的实现有着重要意义。”


以南京和北京为例,南京一家参与老旧小区改造的物联网企业经理告诉21世纪经济报道记者,老旧小区改造中,有智慧化改造的量级较大。根据其公司调研,在南京全市大概80%,南京市区的覆盖则能达到100%。


而从规模上来看,有北京龙头物业企业的相关部门负责人向21世纪经济报道记者预估,北京建设于1999年以前的老旧小区约有2.3亿平方米。未来五年间,北京的老旧小区改造投资总规模会达到2000亿左右,其中,智慧社区改造、新基建的规模,也将会有200亿左右。


巨大的蓝海市场,自然也吸引了企业的目光。一位珠海智慧社区运营商在陕西的负责人告诉21世纪经济报道记者,从3月开始,他就被调往陕西拓展市场,希望通过设备销售,参与当地运营商主导的老旧小区智慧化改造市场。


寻路盈利模式


按照智慧社区的相关标准来看,智慧社区的标准架构,包括了以传感器、摄像头、门禁等负责感知的基础层、以数据传输为主的数据层、以数据展示和交互为主的平台层和以社区服务为主的应用层。


目前,大量云计算等网络硬件服务提供商开始进入这一行业,其中不乏巨头。2019年7月,京东数科与物业巨头彩生活合作,提出共建社区的能力、技术、数据中台。今年4月,金山云AIoT推出了无接触式智慧社区解决方案,相关负责人告诉21世纪经济报道记者,其主要的盈利模式是通过为物业企业提供一站式解决方案,提升客户的营收能力和运维水平,在此过程中收取费用。此外,也通过提供相关服务运维,获取长期收益。


实际上,整个产业链的末端,为整个产业链创造利润的,还是社区服务为主的应用层企业。目前来看,开发商、物业公司、第三方的平台企业和电信运营商,是主要参与企业。


不过,此前困扰智慧社区行业的盈利问题,即使在老旧小区改造的推动下,也被认为是行业发展的难点。


多位受访人士均指出,由于中央已经明确提出,“提升类”改造被要求更多依靠社会资本的投资,因此,依靠投资挣钱,不现实。


一家知名监控行业公司的武汉负责人告诉21世纪经济报道记者,老旧小区的智慧化改造,按照政策主要是监控、对讲、门禁这一块,预算更低,整体价格档次不会很高,比起有开发商买单的新建智慧社区,档次要低不少。同时,存量小区的智慧化改造资金主要取决于住建部门划拨的补助,有一小部分属于信息化改造资金,还有一部分来自物业维修基金,再者如果是智慧平安社区项目,公安部门也会出一部分。但更大范围的推广后,是否还会有补贴则不得而知。


业内人士指出,相比于改造资金,通过智慧社区的增值服务获取利润,或许才是行业发展的最终目标。


博韩伟业是某物流领域上市公司的全资企业,其所参与的老旧小区改造项目,不仅为物业公司提供了智慧社区的基本解决方案和相关平台,还借此在小区提供了物流驿站服务和医疗健康服务。


其中的医疗健康服务,被认为或许是智慧社区应用的一种新思路。博韩伟业负责人张彦英介绍,参与老旧小区改造后,他们得以与物业合作,为小区居民提供全套的便携式健康监测设备,将监测到的健康数据与相应的社区医院和家庭医生打通,实现医疗资源引流和数据应用增值。甚至在某些市的试点项目,已经实现了相关费用与政府部门的医疗补贴打通。


上述珠海企业人士也表示,不同于在西安的销售策略,他们在珠海本地参与改造时,免费投入和维护设备,通过单元门广告投放、大数据对接、门禁卡销售等方式参与运营并获得收入。

对此,张永刚指出,目前,智慧社区主要有两种模式,一种是以开发商和物业公司为主的重资产模式,即物业或者开发商囊括了自有小区的基础设施、物业服务、智慧化应用等全流程的业务,但投资要求较大;而另一种则是轻资产模式,主要是平台企业,在智慧社区的基础平台上构建综合服务平台,从而开展社区服务。


不过,这种模式下,谁来投资搭建基础平台就成了问题。张永刚建议,在有条件的地方,应该由城市政府去主导建设智慧社区的基础平台,一方面是降低了智慧社区企业的投资成本;另一方面,也可以统一数据接口和格式,方便社区管理各部门数据打通,从而使城市精细化管理能够真正落实到社区一环。


2020年11月13日

老旧小区改造要多点智能化尝试!
住房和城乡建设部公开征集“十四五”规划意见建议

上一篇:

下一篇:

这个万亿市场火了!16万个老旧小区5年内要“进化”,巨头纷纷布局

发布时间:

详细信息